Những rủi ro khi đầu tư bất động sản thường gặp

Thị trường bất động sản hiện đang diễn ra rất sôi động, kéo theo nhiều cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro cho nhà đầu tư. Để hạn chế những sai lầm đáng tiếc, nhà đầu tư cần trang bị kiến thức vững vàng và đặc biệt lưu ý đến những rủi ro khi đầu tư bất động sản thường gặp trước khi quyết định xuống tiền.

Tỷ phú Warren Buffett, nhà đầu tư huyền thoại, được mệnh danh là “nhà tiên tri xứ Omaha” từng nói: “Rủi ro đến từ việc bạn không biết mình đang làm gì.” Điều đó cho thấy, để tránh tình trạng “tiền mất tật mang” hoặc bị chôn vốn không thể thu hồi, mỗi nhà đầu tư cần hiểu rõ và nhận diện được những rủi ro tiềm ẩn trong quá trình đầu tư.

Rủi ro về Pháp lý

Khi đầu tư vào bất động sản, nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý đến yếu tố pháp lý của tài sản. Cụ thể, cần kiểm tra xem bất động sản đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) hay chưa. Đây là yếu tố quan trọng hàng đầu, giúp người mua có cơ sở pháp lý vững chắc để tiến hành các thủ tục cần thiết và xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản.

Ngay cả khi bất động sản đã có giấy chứng nhận, nhà đầu tư vẫn cần tìm hiểu xem tài sản đó nằm trong quy hoạch sử dụng đất như thế nào tại địa phương. Thông tin này có thể được tra cứu trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã; trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; hoặc thông qua việc hỏi ý kiến công chức địa chính, người dân sinh sống gần khu đất. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng có thể xin thông tin quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Dựa trên giấy chứng nhận và thông tin quy hoạch, nhà đầu tư sẽ biết được bất động sản đó có được phép xây dựng, phân lô hay chuyển đổi mục đích sử dụng hay không.

Tóm lại, để đầu tư bất động sản hiệu quả, cần làm rõ vấn đề quy hoạch và tuyệt đối tránh mua những tài sản không có sổ hoặc không thể cấp sổ, không được phép xây dựng, không được phân lô, không được chuyển đổi mục đích sử dụng. Đồng thời, phải cảnh giác với bất động sản không chính chủ, sổ đỏ giả, hợp đồng chuyển nhượng sai luật và các rủi ro về thuế.

Đọc thêm: Những rủi ro pháp lý khi đầu tư bất động sản

Rủi ro về thế chấp, tranh chấp

Một tình huống thường gặp khi mua bất động sản là người bán chỉ cho người mua xem ảnh chụp hoặc bản photo sổ đỏ. Khi người mua yêu cầu xem bản gốc thì họ thường nhận được câu trả lời chỉ được xem sau khi đặt cọc. Trong thực tế, điều này tiềm ẩn rủi ro bởi sổ đỏ có thể đang được thế chấp. Vì vậy, để tránh gặp rủi ro này, nhà đầu tư nhất định yêu cầu được xem trực tiếp sổ đỏ trước khi quyết định giao dịch.

Ngay cả khi đã cầm sổ đỏ trong tay, bạn vẫn cần kiểm tra kỹ thông tin. Hãy đối chiếu xem tên trên sổ đỏ có trùng khớp với chứng minh thư của người bán hay không. Người đó đang trong tình trạng hôn nhân ra sao, đã kết hôn hay độc thân. Nếu người bán đã kết hôn, việc chuyển nhượng tài sản bắt buộc phải có sự đồng ý của vợ hoặc chồng. Bỏ qua bước này, nhà đầu tư rất dễ gặp rắc rối, thậm chí vướng vào tranh chấp pháp lý không đáng có.

Rủi ro về không gian, phong thủy, hạ tầng, dịch vụ

Trước khi quyết định đầu tư, bạn nên tìm hiểu thật kỹ về vị trí, không gian sống và yếu tố phong thủy của bất động sản. Hãy xem xét môi trường có trong lành hay không, hệ thống cấp thoát nước và điện có tốt không, đồng thời tránh những lỗi phong thủy thường gặp. Một mẹo nhỏ là nên đi xem nhà vào lúc trời mưa, vì khi đó bạn sẽ dễ dàng nhận ra những hạn chế (nếu có) về hạ tầng của khu vực xung quanh hoặc chính căn nhà.

Bên cạnh đó, hãy đánh giá cơ sở hạ tầng xung quanh: hiện tại đã ổn định hay sẽ có sự thay đổi trong tương lai. Cuối cùng, vị trí của bất động sản cũng cần thuận tiện cho việc đi lại và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu như trường học, bệnh viện, siêu thị để sống lâu dài.

Rủi ro về đòn bẩy tài chính

Nhiều nhà đầu tư khi mua bất động sản sẽ cần phải vay vốn ngân hàng hoặc hợp tác góp vốn cùng những nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, cần xem xét dòng tiền và tính toán khả năng trả lãi vay ngân hàng có khả thi sau khi lập được bảng dự toán chi tiết trước khi mua.

Đọc thêm: Kinh nghiệm đầu tư bất động sản​ cho người ít vốn

Rủi ro về tính thanh khoản

Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ tiềm lực tài chính và mức lợi nhuận kỳ vọng để xác định thời gian nắm giữ phù hợp. Thực tế cho thấy, nhiều người mua đất ở khu vực xa trung tâm nhưng khi cần bán lại không có người mua, cho thuê cũng khó khăn, dẫn đến việc vốn bị “chôn” lâu dài.

Nếu muốn có tính thanh khoản cao và có dòng tiền ổn định từ việc cho thuê, nên ưu tiên các bất động sản ở khu vực trung tâm, gần trường học, khu công nghiệp hoặc nơi có nhu cầu ở thực cao. Ngược lại, nếu không tính toán kỹ lưỡng, việc đầu tư vào bất động sản khó bán, khó cho thuê sẽ khiến nhà đầu tư gặp tình trạng đọng vốn và giảm hiệu quả sinh lời.

Rủi ro về uy tín của chủ đầu tư

Nhà đầu tư khi mua chung cư hoặc condotel có thể đối mặt với nhiều rủi ro nếu không tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng trái phép, làm sai quy định, thế chấp dự án cho ngân hàng hoặc vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy… thì dự án có nguy cơ không được cấp sổ đỏ, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua.

Rủi ro về định giá

Đầu tư bất động sản luôn xoay quanh nguyên tắc “mua thấp bán cao”. Lợi nhuận thực chất đã được tạo ra ngay tại thời điểm mua, chứ không phải chờ 5 hay 10 năm sau mới thấy kết quả. Vì vậy, nhà đầu tư cần có phương pháp định giá rõ ràng để biết khi nào nên mua, tức là lúc giá đang ở vùng đáy, thay vì vội vàng xuống tiền khi giá đã kịch trần. Nếu không kiểm soát được yếu tố này, nguy cơ thua lỗ là rất lớn.

Như vậy, nhiều người đã mất trắng, rơi vào nợ nần hay thậm chí phá sản vì bước vào thị trường mà chưa có đủ kinh nghiệm, kỹ năng và tư duy đúng đắn. Bởi vậy, trước khi đầu tư vào bất động sản, hãy đầu tư vào chính kiến thức của mình. Đây chính là nền tảng giúp bạn trở thành một nhà đầu tư thông thái và gặt hái thành công bền vững.