Những rủi ro pháp lý khi đầu tư bất động sản

Giao dịch bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro mà cả người mua lẫn người bán khó có thể lường trước. Với sự khôn khéo và am hiểu pháp luật, nhà đầu tư có thể thu về khoản lợi nhuận lớn, nhưng ngược lại cũng có nguy cơ mất trắng chỉ trong chớp mắt. Dưới đây là một số rủi ro pháp lý khi đầu tư bất động sản mà người mua đất cần lưu ý, mong rằng sẽ giúp bạn đọc hạn chế sai lầm khi quyết định xuống tiền đầu tư.

Giao dịch “Đúng thời điểm nhưng không đúng người”

Trong thực tế, có những trường hợp bất động sản được một người đứng ra giao dịch nhưng lại thuộc quyền sở hữu của người khác, hoặc tài sản thuộc đồng sở hữu của nhiều người nhưng chỉ một bên tự ý ký kết hợp đồng mà không có sự đồng ý hay giấy ủy quyền của các đồng sở hữu khác. Khi xảy ra tranh chấp, những hợp đồng như vậy thường bị Tòa án tuyên vô hiệu.

Theo Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt tài sản chung được quy định như sau:

1. Chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
2. Tài sản chung hợp nhất chỉ được định đoạt khi có sự thỏa thuận của tất cả các đồng sở hữu hoặc theo quy định pháp luật.
3. Trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình, các đồng sở hữu khác có quyền ưu tiên mua.

Do đó, trước khi ký hợp đồng mua bán đất, cả bên mua và bên bán cần xác minh rõ tình trạng sở hữu của mảnh đất. Nếu là tài sản đồng sở hữu thì cần có sự đồng ý và chữ ký của tất cả các đồng sở hữu, hoặc văn bản ủy quyền hợp pháp cho một người đại diện đứng ra giao dịch.

Ngoài ra, theo Luật Công chứng 2014, những người có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu bao gồm: công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người có quyền và lợi ích liên quan, hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền… khi có căn cứ xác định việc công chứng vi phạm pháp luật.

Từ đó có thể thấy, nếu một người tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung mà không có sự đồng thuận của các đồng sở hữu khác, thì khi vi phạm bị phát hiện, những đồng sở hữu này, công chứng viên, hoặc các bên liên quan đều có quyền đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.

Đọc thêm: Cách đầu tư đất với số tiền nhỏ cho người mới

Thỏa thuận cọc qua loa

Theo Bộ luật Dân sự, đặt cọc là việc một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Mục đích chính của hợp đồng đặt cọc là bảo đảm cho việc ký kết một hợp đồng dân sự khác hoặc để các bên thực hiện đúng những gì đã cam kết.

Tuy nhiên, nhiều mẫu hợp đồng đặt cọc thường được soạn thảo khá sơ sài, chỉ quy định chung chung mà thiếu các điều khoản cụ thể. Người mua bán đất nếu không nắm rõ quy định pháp luật rất dễ bỏ sót thông tin quan trọng, dẫn đến rủi ro và tranh chấp.

Một trong những rủi ro phổ biến là bên nhận đặt cọc không phải chủ sở hữu quyền sử dụng đất hoặc không được ủy quyền nhận cọc. Trường hợp này thường xảy ra khi thị trường đất sôi động, cò đất tự ý nhận tiền cọc để hưởng chênh lệch. Khi có tranh chấp, hợp đồng đặt cọc bị coi là vô hiệu, các bên buộc phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Không ít người sau khi nhận tiền cọc còn bỏ trốn, khiến việc giải quyết tranh chấp càng thêm khó khăn.

Ngoài ra, nhiều hợp đồng lại không ghi rõ số tiền đặt cọc, số tiền chuyển nhượng, thời gian và phương thức thanh toán. Điều này gây khó khăn khi cần chứng minh việc giao nhận tiền đã diễn ra hay chưa. Vì vậy, ngoài việc lập biên bản giao nhận có người làm chứng, tốt nhất nên thực hiện qua chuyển khoản ngân hàng để đảm bảo tính minh bạch.

Một điểm dễ nhầm lẫn khác là sự khác biệt giữa “tiền đặt cọc” và “tiền trả trước”. Tiền đặt cọc dùng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ, còn tiền trả trước là khoản thanh toán một phần nghĩa vụ trước thời hạn. Nếu không ghi rõ, khoản tiền giao trước sẽ mặc nhiên được coi là tiền trả trước, đồng nghĩa bên mua không có cơ sở để phạt cọc nếu bên bán vi phạm. Do đó, khi lập hợp đồng và biên bản giao nhận, người mua cần lưu ý xác định rõ đó là tiền cọc hay tiền trả trước.

Thời gian đặt cọc cũng là vấn đề thường bị bỏ qua. Nhiều bên chỉ ghi “trong vòng một tháng” nhưng lại không xác định rõ thời điểm bắt đầu tính, dẫn đến mỗi bên hiểu khác nhau. Khi xảy ra tranh chấp, việc này dễ khiến hợp đồng vô hiệu hoặc một bên có nguy cơ mất cọc, phải đền cọc.

Một số hợp đồng còn không ghi chi tiết thông tin về thửa đất, chẳng hạn số tờ, số thửa hoặc địa chỉ cụ thể. Điều này có thể khiến hợp đồng vô hiệu do đối tượng giao dịch không xác định rõ ràng. Cùng với đó, quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên thường quá sơ sài, gây bất lợi khi có tranh chấp, đặc biệt là với bên muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Pháp luật Việt Nam hiện không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng. Tuy nhiên, việc công chứng sẽ giúp tăng tính pháp lý và hạn chế rủi ro khi một bên đổi ý vào phút cuối. Do đó, để an toàn hơn, người mua nên lựa chọn công chứng hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm quyền lợi của mình.

Đọc thêm: Kinh nghiệm đầu tư bất động sản​ cho người ít vốn

Rủi ro khi né thuế

Khi chuyển nhượng nhà đất, người bán có trách nhiệm nộp thuế và lệ phí đầy đủ theo quy định pháp luật. Giá trị chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng chính là căn cứ để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, nhiều người vì muốn né thuế đã cố tình khai giá trị thấp hơn thực tế. Việc này tuy giúp giảm tiền thuế trước mắt nhưng lại tiềm ẩn rủi ro lớn, thậm chí có thể bị xử lý hình sự.

Theo Luật Quản lý thuế, người nộp thuế phải khai báo chính xác, đầy đủ và nộp hồ sơ đúng hạn, đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật về thông tin đã kê khai. Nếu bên mua bán cố tình khai giá trị chuyển nhượng không đúng thực tế để trốn thuế, hành vi này bị xem là vi phạm pháp luật.

Tùy mức độ vi phạm, cơ quan chức năng có thể tiến hành truy thu, xử phạt hành chính hoặc xử lý hình sự theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 về tội trốn thuế. Cụ thể:

• Trốn thuế từ 100 – 300 triệu đồng: phạt tiền 100 – 500 triệu đồng hoặc phạt tù 3 tháng – 1 năm.
• Trốn thuế từ 300 triệu – dưới 1 tỷ đồng: phạt tiền 500 triệu – 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù 1 – 3 năm.
• Trốn thuế từ 1 tỷ đồng trở lên: phạt tiền 1,5 – 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù 2 – 7 năm.

Ngoài các chế tài trên, hợp đồng chuyển nhượng cũng có thể bị tuyên vô hiệu nếu phát hiện khai giá bán sai so với thực tế.

Trong trường hợp này, bên mua thường là người hứng chịu thiệt hại nhiều nhất và không được loại trừ trường hợp người mua không hoàn trả đúng số tiền thực tế đã thanh toán cho người bán mà chỉ nhận được số tiền danh nghĩa ghi trên hợp đồng, do không có bằng chứng xác thực cho rằng số tiền ghi trên hợp đồng và số tiền thực tế đã có sự chênh lệch.

Đặc biệt, công chứng viên cũng có thể bị liên đới trách nhiệm. Nếu biết rõ việc khai giá không đúng nhưng vẫn công chứng hợp đồng thì được xem là vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý theo quy định.

Đọc thêm: Những rủi ro khi đầu tư bất động sản thường gặp

Rủi ro vì bị lừa đảo

Khi xuất hiện các cơn sốt đất, nhiều đối tượng đã lợi dụng để thực hiện hành vi lừa đảo, nhằm chiếm đoạt tài sản từ những người có nhu cầu mua đất. Thủ đoạn phổ biến là bán đất không rõ nguồn gốc, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua, mạo danh chủ sở hữu hoặc làm giả giấy tờ như sổ đỏ, chứng minh nhân dân, thậm chí tráo đổi giấy tờ thật của chủ nhà để lừa dối.

Theo quy định pháp luật, hành vi làm giả giấy tờ có thể bị xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Cụ thể:

• Điều 35 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định mức phạt hành chính từ 10 – 30 triệu đồng đối với trường hợp sử dụng giấy tờ giả trong thủ tục đất đai nhưng chưa đến mức truy cứu hình sự.
• Điều 341 Bộ luật Hình sự 2015 quy định hành vi làm giả con dấu, tài liệu có thể bị phạt tiền từ 30 – 100 triệu đồng, cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 7 năm. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt bổ sung từ 5 – 50 triệu đồng.

Không chỉ vậy, nếu mạo danh chủ đất để lừa bán và chiếm đoạt tài sản, người vi phạm có thể bị truy cứu theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Hình phạt áp dụng khá nặng: cải tạo không giam giữ đến 3 năm, phạt tù từ 6 tháng đến 20 năm hoặc tù chung thân. Bên cạnh đó, còn có thể bị phạt tiền từ 10 – 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ hoặc hành nghề từ 1 – 5 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Như vậy, việc làm giả giấy tờ hay mạo danh chủ đất không chỉ khiến người mua rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”, mà chính đối tượng vi phạm cũng phải đối diện với những chế tài nghiêm khắc từ pháp luật.